Янги уйлардаги хонадонларни қурилиш вақтида сотиб олиш: муаммо ва ечимлар

Янги қурилган ва қурилаётган кўп қаватли уйлардан хонадон сотиб олиш... Буни ҳоҳловчилар ҳам, уйларни қурувчи тадбиркорлар ҳам жуда кўп.
Амалиётда, бундай хонадонларни сотиб олишнинг бир нечта усуллари мавжуд. Булардан энг оддийси қурилган хонадоннинг 100% ҳақини бирйўла тўлаш бўлса, мураккаброқ ва ҳозирги кунда кўп тарқалаётган усули бу – қурилиш жараёнида бўлган кўп қаватли уйдан хонадонни улушли қурилиш асосида сотиб олишдир.

Улушли қурилиш ўзи нима?
Мазмунан улушли қурилиш – бу тарафларнинг кўчмас мулк объекти қурилишида ўз маблағ (улуш)лари билан улушли иштирок этишидир. Бунда бир тараф кўчмас мулк объектини қуриш ва қурилиш якунига етгач иккинчи тарафга кўчмас мулк объектидаги улуш (турар ёки нотурар жой)ни топшириш, иккинчи тараф эса бунинг учун ҳақ тўлаш ва қурилиш якунига етгач, кўчмас мулк объектидаги улуши (турар ёки нотурар жой)ни қабул қилиб олиш мажбуриятини олади.

Албатта, бу уй-жой сотиб олиш учун анчайин қулай механизм. Лекин, амалиётда улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олишни ният қилган харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатлари ҳимояси борасида айрим саволлар бор.
Масалан:
- уй-жой ўз вақтида қурилиб, харидорга фойдаланишга топширилмаса ёки харидор кутган сифат талабларига тўғри келмаса, харидор ўзи тўлаган дастлабки тўловни ва ундан кейинги ҳар ойлик тўловларни қандай қилиб қайтариб олиши мумкин?
- уй-жой харидорга фойдаланишга топширилгунгача бўлган пайтда, яъни унинг қурилиши даврида баъзи сабаблар (қурилиш материаллари қимматлашуви, солиқлар ва ҳоказо) туфайли уй-жой нархи ошиб кетса, харидор уй-жойнинг янги ошган нархини тўлашга мажбурми?
- бу саволларга қонунчиликда жавоб борми?

Қонун нима дейди..
Амалдаги қонунчиликда улушли қурилиш масалалари етарли тартибга солинмаган деб айтиш мумкин.
Қурилиш ва уй-жой масалаларини бевосита тартибга солувчи Ўзбекистон Республикаси Уй-жой кодекси ҳамда Шаҳарсозлик кодексида ҳам улушли қурилиш масалалари деярли умуман тартибга солинмаган. Янаям аниқроқ айтганда, ушбу кодексларда улушли қурилиш деган тушунча борлигини эслатувчи бир-иккита жумлага кўзингиз тушади холос.

Энг асосий масалалар, яъни улушли қурилиш субъектлари ва объектлари ва уларнинг ҳуқуқ-мажбуриятлари, улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олган харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатлари ҳимояси, самарали давлат ёки жамоатчилик назорати тизими, уй-жой сотиб олган харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларига зиён етказганлик учун жавобгарликни аниқ белгиловчи қонун ҳужжати амалдаги қонунчиликда мавжуд эмас.

Ушбу масалада айрим хорижий давлатлар тажрибасига бир назар
Аксарият мамлакатларда улушли қурилиш билан боғлиқ масалалар алоҳида қонунлар билан тартибга солинган. Хусусан:
1. Россия Федерациясида “Кўп квартирали уй-жойлар ва бошқа кўчмас мулк объектлари қурилишида улушли иштирок этиш ҳамда Россия Федерациясининг айрим қонун ҳужжатларига ўзгартиришлар киритиш тўғрисида”ги Қонуни амал қилади.

Ушбу Қонунга мувофиқ, уй-жойни улушли қурилиш асосида сотиш учун банкда эскроу (escrow) ҳисобварағи очилади ва харидорлар тўлаган пул ўша ҳисобвараққа келиб тушади. Ушбу уй-жой фойдаланишга топширилганидан кейингина мазкур ҳисобварақда турган пул маблағларидан фойдаланишга йўл қўйилади, яъни уй-жой тўлиқ қурилиб, фойдаланиш учун тайёр уй сифатида давлат рўйхатидан ўтказилмагунича уй-жойни қураётган фирма харидорлар тўлаган пулни ишлата олмайди.

2. Қозоғистон Республикасида “Уй-жой қурилишида улушли иштирок этиш тўғрисида”ги Қонун 2016 йилда қабул қилинган бўлиб, унга кўра қурилаётган кўчмас мулк объектининг каркаси (“бинонинг скелети”) тайёр бўлганидан сўнггина қурилишга жисмоний ва юридик шахсларнинг маблағларини жалб этишга, яъни ўша уй-жойни улушли қурилиш асосида сотишга рухсат этилади.

3. Беларусь Республикасида улушли қурилиш масалалари “Беларусь Республикасида кўчмас мулк объектларининг улушли қурилиши тўғрисидаги Низом” билан тартибга солинади.
Беларусда улушли қурилиш бўйича уй-жой қурилишини олиб бораётган ташкилот харидорлардан олинган маблағ қандай мақсадларда ишлатилаётгани юзасидан ҳар йили камида бир марта ўз ҳисобидан аудиторлик текширувини ўтказишга ва текширув натижаларини туман (шаҳар) ҳокимиятига ҳамда пул тўлаган харидорларга тақдим этишга мажбур. Бу эса харидорларга ўзлари тўлаган пуллар қаерга ишлатилгани ҳақида маълумот олиш имконини беради.

4-5. Сингапур Республикасида “Марказий захира жамғармаси тўғрисида”ги Қонун (1953 йил) ва Хитой Халқ Республикасида “Уй-жой захира жамғармасини бошқариш Қоидалари” (1999 йил) амал қилади.

Хулоса ўрнида...
Ўзбекистон Республикасининг қонунчилигида ушбу соҳада бўшлиқ мавжудлиги улушли қурилиш асосида сотиладиган уй-жойлар қурилишида қурилиш нормаларига, санитария ва ёнғин хавфсизлиги талабларига риоя қилинишини таъминлаш, харидорлар ҳуқуқлари ва манфаатларини ҳимоя қилишда қийинчиликлар туғдиради, айрим инсофсиз “тадбиркорлар”га эса харидорлар ҳуқуқлари ва манфаатлари бузилган ҳолатларда жавобгарликдан қутулиб кетиш имкониятини яратади.

Бундан ташқари, Тошкент шаҳар ҳокимлиги матбуот хизмати маълумотларига кўра, айрим тадбиркорлар кўп хонадонли уй-жойларни қуришни бошлашдан аввал тегишли идоралар билан келишиш ва рухсатномалар олиш тартибини айланиб ўтиш мақсадида, дастлаб якка тартибдаги уй-жой қурилишига рухсат олиб, кейин эса кўп қаватли уй-жой қуриб, унинг хонадонларини харидорларга сотишмоқда, қурилган кўп-қаватли уйни фойдаланишга топшириш тартиб-қоидаларига риоя этмаслик ҳолатлари ҳам учрайди.

Сотиш учун қуриладиган уйларни якка тартибда шахснинг ўзига қурилаётган қилиб кўрсатишда, кўп хонадонли уй-жойларни якка тадбиркорлар томонидан қурилган ҳолатларда солиқдан қочиш белгилари ҳам мавжуд. Давлат солиқ қўмитаси маълумотларига кўра, қўмита томонидан қонунга хилоф равишда кўп хонадонли турар-жойлар қурилишини амалга оширган жисмоний шахсларнинг фаолияти бўйича солиқ базаси аниқланиб, уларни даромад солиғига тортиш чоралари кўрилмоқда.

Улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олишни қонун йўли билан ҳуқуқий тартибга солиш юқорида кўрсатилган салбий ҳолатларнинг олдини олади.

Шундай экан, хорижий давлатлар тажрибасини ва Ўзбекистон уй-жой бозоридаги мавжуд ҳолатни ҳисобга олган ҳолда, улушли қурилиш асосида уй-жой сотиб олиш билан боғлиқ масалаларни ҳуқуқий тартибга солиш учун алоҳида қонун қабул қилиш мақсадга мувофиқ бўлар эди. Ушбу қонун билан, жумладан, улушли қурилиш асосида уй-жой сотиш устидан самарали давлат ёки жамоатчилик назорати тизимини ўрнатиш, маблағлари жалб этилган харидорларнинг ҳуқуқлари, қонуний манфаатлари ва мол-мулки ҳимоясининг кафолатларини белгилаш, харидорларнинг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларига зиён етказганлик учун жавобгарлик чоралари кабилар аниқ белгилаб қўйилиши лозим.

«Замин» янгиликларини «Вконтакти»да кузатиб боринг