Yangi uylardagi xonadonlarni qurilish vaqtida sotib olish: muammo va yechimlar

Yangi qurilgan va qurilayotgan ko‘p qavatli uylardan xonadon sotib olish... Buni hohlovchilar ham, uylarni quruvchi tadbirkorlar ham juda ko‘p.
Amaliyotda, bunday xonadonlarni sotib olishning bir nechta usullari mavjud. Bulardan eng oddiysi qurilgan xonadonning 100% haqini biryo‘la to‘lash bo‘lsa, murakkabroq va hozirgi kunda ko‘p tarqalayotgan usuli bu – qurilish jarayonida bo‘lgan ko‘p qavatli uydan xonadonni ulushli qurilish asosida sotib olishdir.

Ulushli qurilish o‘zi nima?
Mazmunan ulushli qurilish – bu taraflarning ko‘chmas mulk ob’ekti qurilishida o‘z mablag‘ (ulush)lari bilan ulushli ishtirok etishidir. Bunda bir taraf ko‘chmas mulk ob’ektini qurish va qurilish yakuniga yetgach ikkinchi tarafga ko‘chmas mulk ob’ektidagi ulush (turar yoki noturar joy)ni topshirish, ikkinchi taraf esa buning uchun haq to‘lash va qurilish yakuniga yetgach, ko‘chmas mulk ob’ektidagi ulushi (turar yoki noturar joy)ni qabul qilib olish majburiyatini oladi.

Albatta, bu uy-joy sotib olish uchun anchayin qulay mexanizm. Lekin, amaliyotda ulushli qurilish asosida uy-joy sotib olishni niyat qilgan xaridorlarning huquqlari va qonuniy manfaatlari himoyasi borasida ayrim savollar bor.
Masalan:
-uy-joy o‘z vaqtida qurilib, xaridorga foydalanishga topshirilmasa yoki xaridor kutgan sifat talablariga to‘g‘ri kelmasa, xaridor o‘zi to‘lagan dastlabki to‘lovni va undan keyingi har oylik to‘lovlarni qanday qilib qaytarib olishi mumkin?
-uy-joy xaridorga foydalanishga topshirilgungacha bo‘lgan paytda, ya’ni uning qurilishi davrida ba’zi sabablar (qurilish materiallari qimmatlashuvi, soliqlar va hokazo) tufayli uy-joy narxi oshib ketsa, xaridor uy-joyning yangi oshgan narxini to‘lashga majburmi?
- bu savollarga qonunchilikda javob bormi?

Qonun nima deydi..
Amaldagi qonunchilikda ulushli qurilish masalalari yetarli tartibga solinmagan deb aytish mumkin.
Qurilish va uy-joy masalalarini bevosita tartibga soluvchi O‘zbekiston Respublikasi Uy-joy kodeksi hamda Shaharsozlik kodeksida ham ulushli qurilish masalalari deyarli umuman tartibga solinmagan. Yanayam aniqroq aytganda, ushbu kodekslarda ulushli qurilish degan tushuncha borligini eslatuvchi bir-ikkita jumlaga ko‘zingiz tushadi xolos.

Eng asosiy masalalar, ya’ni ulushli qurilish sub’ektlari va ob’ektlari va ularning huquq-majburiyatlari, ulushli qurilish asosida uy-joy sotib olgan xaridorlarning huquqlari va qonuniy manfaatlari himoyasi, samarali davlat yoki jamoatchilik nazorati tizimi, uy-joy sotib olgan xaridorlarning huquqlari va qonuniy manfaatlariga ziyon yetkazganlik uchun javobgarlikni aniq belgilovchi qonun hujjati amaldagi qonunchilikda mavjud emas.

Ushbu masalada ayrim xorijiy davlatlar tajribasiga bir nazar
Aksariyat mamlakatlarda ulushli qurilish bilan bog‘liq masalalar alohida qonunlar bilan tartibga solingan. Xususan:
1. Rossiya Federatsiyasida “Ko‘p kvartirali uy-joylar va boshqa ko‘chmas mulk ob’ektlari qurilishida ulushli ishtirok etish hamda Rossiya Federatsiyasining ayrim qonun hujjatlariga o‘zgartirishlar kiritish to‘g‘risida”gi Qonuni amal qiladi.

Ushbu Qonunga muvofiq, uy-joyni ulushli qurilish asosida sotish uchun bankda eskrou (escrow) hisobvarag‘i ochiladi va xaridorlar to‘lagan pul o‘sha hisobvaraqqa kelib tushadi. Ushbu uy-joy foydalanishga topshirilganidan keyingina mazkur hisobvaraqda turgan pul mablag‘laridan foydalanishga yo‘l qo‘yiladi, ya’ni uy-joy to‘liq qurilib, foydalanish uchun tayyor uy sifatida davlat ro‘yxatidan o‘tkazilmagunicha uy-joyni qurayotgan firma xaridorlar to‘lagan pulni ishlata olmaydi.

2. Qozog‘iston Respublikasida “Uy-joy qurilishida ulushli ishtirok etish to‘g‘risida”gi Qonun 2016 yilda qabul qilingan bo‘lib, unga ko‘ra qurilayotgan ko‘chmas mulk ob’ektining karkasi (“binoning skeleti”) tayyor bo‘lganidan so‘nggina qurilishga jismoniy va yuridik shaxslarning mablag‘larini jalb etishga, ya’ni o‘sha uy-joyni ulushli qurilish asosida sotishga ruxsat etiladi.

3. Belarus Respublikasida ulushli qurilish masalalari “Belarus Respublikasida ko‘chmas mulk ob’ektlarining ulushli qurilishi to‘g‘risidagi Nizom” bilan tartibga solinadi.
Belarusda ulushli qurilish bo‘yicha uy-joy qurilishini olib borayotgan tashkilot xaridorlardan olingan mablag‘ qanday maqsadlarda ishlatilayotgani yuzasidan har yili kamida bir marta o‘z hisobidan auditorlik tekshiruvini o‘tkazishga va tekshiruv natijalarini tuman (shahar) hokimiyatiga hamda pul to‘lagan xaridorlarga taqdim etishga majbur. Bu esa xaridorlarga o‘zlari to‘lagan pullar qayerga ishlatilgani haqida ma’lumot olish imkonini beradi.

4-5. Singapur Respublikasida “Markaziy zaxira jamg‘armasi to‘g‘risida”gi Qonun (1953 yil) va Xitoy Xalq Respublikasida “Uy-joy zaxira jamg‘armasini boshqarish Qoidalari” (1999 yil) amal qiladi.

Xulosa o‘rnida...
O‘zbekiston Respublikasining qonunchiligida ushbu sohada bo‘shliq mavjudligi ulushli qurilish asosida sotiladigan uy-joylar qurilishida qurilish normalariga, sanitariya va yong‘in xavfsizligi talablariga rioya qilinishini ta’minlash, xaridorlar huquqlari va manfaatlarini himoya qilishda qiyinchiliklar tug‘diradi, ayrim insofsiz “tadbirkorlar”ga esa xaridorlar huquqlari va manfaatlari buzilgan holatlarda javobgarlikdan qutulib ketish imkoniyatini yaratadi.

Bundan tashqari, Toshkent shahar hokimligi matbuot xizmati ma’lumotlariga ko‘ra, ayrim tadbirkorlar ko‘p xonadonli uy-joylarni qurishni boshlashdan avval tegishli idoralar bilan kelishish va ruxsatnomalar olish tartibini aylanib o‘tish maqsadida, dastlab yakka tartibdagi uy-joy qurilishiga ruxsat olib, keyin esa ko‘p qavatli uy-joy qurib, uning xonadonlarini xaridorlarga sotishmoqda, qurilgan ko‘p-qavatli uyni foydalanishga topshirish tartib-qoidalariga rioya etmaslik holatlari ham uchraydi.

Sotish uchun quriladigan uylarni yakka tartibda shaxsning o‘ziga qurilayotgan qilib ko‘rsatishda, ko‘p xonadonli uy-joylarni yakka tadbirkorlar tomonidan qurilgan holatlarda soliqdan qochish belgilari ham mavjud. Davlat soliq qo‘mitasi ma’lumotlariga ko‘ra, qo‘mita tomonidan qonunga xilof ravishda ko‘p xonadonli turar-joylar qurilishini amalga oshirgan jismoniy shaxslarning faoliyati bo‘yicha soliq bazasi aniqlanib, ularni daromad solig‘iga tortish choralari ko‘rilmoqda.

Ulushli qurilish asosida uy-joy sotib olishni qonun yo‘li bilan huquqiy tartibga solish yuqorida ko‘rsatilgan salbiy holatlarning oldini oladi.

Shunday ekan, xorijiy davlatlar tajribasini va O‘zbekiston uy-joy bozoridagi mavjud holatni hisobga olgan holda, ulushli qurilish asosida uy-joy sotib olish bilan bog‘liq masalalarni huquqiy tartibga solish uchun alohida qonun qabul qilish maqsadga muvofiq bo‘lar edi. Ushbu qonun bilan, jumladan, ulushli qurilish asosida uy-joy sotish ustidan samarali davlat yoki jamoatchilik nazorati tizimini o‘rnatish, mablag‘lari jalb etilgan xaridorlarning huquqlari, qonuniy manfaatlari va mol-mulki himoyasining kafolatlarini belgilash, xaridorlarning huquqlari va qonuniy manfaatlariga ziyon yetkazganlik uchun javobgarlik choralari kabilar aniq belgilab qo‘yilishi lozim.

“Zamin” yangiliklarini “Telegram”da kuzatib boring